Naujakurių dilema: samdyti pastatus prižiūrinčią įmonę ar steigti bendriją?

by magsenadmin52 0

Daugiabuciu bendrija

Naujos statybos būstą įsigiję gyventojai sprendžia ne tik įrengimo ar daiktų pervežimo klausimus, bet ir renkasi, kas prižiūrės pastatą – namo administratorius ar gyventojų bendrija.

Norėdami išvengti galvos skausmo dėl netikėtai laiptinėje perdegusios lemputės ar sugedusios telefonspynės, gyventojai turėtų priimti sprendimą apgalvotai. Į kokius kriterijus reiktų atsižvelgti rūpinantis daugiabučio priežiūra?

Kaina

Vertinant tik pagal kainą, steigti daugiabučio namo gyventojų bendriją dažnai yra pigesnis pasirinkimas nei samdyti daugiabutį administruojančią įmonę. Bendrijos nariai gali tarpusavyje susitarti, išsirinkti valdytoją ir kas mėnesį jam mokėti už daugiabučio priežiūrą.

„Gyventojai turėtų įsivertinti savo finansines galimybes, prieš priimdami sprendimą, kam patikėti pastato priežiūrą. Pravartu žinoti, kad daugiabučius administruojančios įmonės mėnesinius mokesčius skaičiuos proporcingai bendrosios nuosavybės daliai – 1 kv. m. bendrojo naudingo ploto“, – sako Martynas Žibūda, nekilnojamojo turto plėtros įmonės „Eika“ plėtros direktorius.

Renkantis prižiūrėtoją, reiktų įvertinti tai, kad įmonė gali pasiūlyti geresnes kainas tam tikroms paslaugoms, pavyzdžiui, lifto priežiūrai. Šiuo metu administravimo mokestį sudaro šiukšlių išvežimas, namo šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūra, lifto eksploatacija, bendrojo naudojimo patalpų valymas ir kitos paslaugos.

Tiesa, susikūrusi ir savo atskirą valdytoją turinti bendrija gali taip pat samdyti administruojančią įmonę. Tačiau jei bendrija jau moka sutartą atlygį valdytojui ir dar naudojasi įmonės paslaugomis, kaštai žymiai išauga.

Laiko sąnaudos

Visgi renkantis daugiabučio prižiūrėtoją, remtis vien kainos kriterijumi būtų rizikinga. Svarbiu tampa ir laiko klausimas. „Nors bendrijos steigimas galėtų šiek tiek sumažinti kaštus, betšis procesas gali kainuoti nemažai laiko. Ataskaitų apie atliktus darbus rengimas, dokumentų katalogizavimas, susirinkimų organizavimas – visi darbai yra imlūs laikui. Todėl būtina įvertinti, ar kuris nors iš daugiabučio gyventojų norės aukoti savo laisvalaikį šioms atsakomybėms“.

Jei daugiabučio gyventojai apsisprendė steigti bendriją, pravartu žinoti, kad tam nepakaks sušaukti susirinkimą, išsirinkti valdybą, o vėliau, dažniausiai kartą per mėnesį, susibėgti aptarti esamos situacijos. Pirma reikės išsirinkti iniciatyvinę grupę, kuri privalės parengti projektą pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymenustatytus bendrijos įstatų rengimo reikalavimus.

Tada teks surinkti visų gyventojų, kurie pritaria bendrijos steigimui, parašus ir asmens tapatybę patvirtinančių dokumentų numerius. Galiausiai – surengti steigiamąjį susirinkimą, kurio metu patvirtintus dokumentų reikės pateikti notarui, o su jo parašais – Juridinių asmenų registrui.

Vertinant laiko sąnaudas, greitesnis būdas – samdyti įmonę. Tereiks užsisakyti paslaugą, o įmonė pati paskirs daugiabučiui asmeninį vadybininką, kuris specializuojasi administravimo srityje.

Administratorius užtikrins greitą informacijos apie daugiabučio priežiūrą sklaidą. Taip pat sudarys bendrojo naudojimo objektų aprašą. Turint teisingai ir tiksliai sudarytą aprašą, tikėtina, gyventojams nekils papildomų klausimų, susijusių su mokesčių paskirstymu už darbus atskirose daugiabučio dalyse ar inžinerinėse sistemose. Pavyzdžiui, jei liftas taisomas atskirai laiptinei, o ne visam pastatui, tai mokestis priklausys tik tos laiptinės gyventojams.

Daugiabutį administruojanti įmonė įsipareigoja rengti ir metines veiklos ataskaitas bei namo priežiūros ūkinį ir finansinį planą.

Techninės žinios

Bendrijos atstovai neturėtų pamiršti, kad vedant buhalterinę apskaitą, mokant mokesčius, rengiant finansinius planus bei teisiškai apibrėžiant ir pateikiant kasmetinį balansą bei deklaracijas Valstybinei mokesčių inspekcijai, reikalingos buhalterinės žinios. Gyventojai turėtų įvertinti, ar tam jiems pakaks kompetencijos.

„Svarbu suprasti, kad daugiabutis – tai didelis ir pakankamai sudėtingas „organizmas”. Kad jis sėkmingai funkcionuotų, būtų užkirstas kelias įvairiems techniniams trukdžiams, gedimams, reikia išmanyti techninius viso komplekso sprendimus, konstrukcines ir inžinerines sistemas“.

Be to, jei daugiabučio bendrija konkretiems darbams samdo žmones pagal verslo liudijimą, reiktų įvertinti ir tai, kad verslo liudijimai nėra drausti. Vadinasi, darbininkai nebus atsakingi už atliktų darbų kokybę, o ir pats darbo procesas nebus apdraustas. Skirtingai nei administruojančių įmonių, kurių veikla yra visada apdrausta.

Žmogiškasis faktorius

Renkantis tarp bendrijos ir administruojančios įmonės, be abejo, aktualus ir žmogiškasis faktorius. Dalis naujakurių mieliau bendrauja ir tariasi su kaimynais nei įmonių atstovais, kurie gyventojams gali atrodyti pernelyg „valdiški“. Tačiau šis faktorius labai subjektyvus ir priklauso tiek nuo gyvenamosios aplinkos, kaimynų, tiek nuo specialistų, kurie dirba administruojančioje įmonėje, profesionalumo.

M. Žibūdos teigimu, pasitikėjimas, bendravimas ir bendradarbiavimas su kaimynais yra draugiškos ir vieningos kaimynystės garantas.

„Visgi sprendžiant daugiabučiui iškilusias problemas, neretai tarp kaimynų kyla konfliktų, jiems sunku priimti bendrą ir visus tenkinantį sprendimą. Taigi reiktų įvertinti, ar verta rizikuoti draugiškais santykiais su šalia gyvenančiais žmonėmis“, – teigia „Eika“ plėtros vadovas.